众所周知，中国的房地产市场有三大制度发明，分别是产权年限制度、商品房预售制度和公摊面积制度。有意思的是，这三大“制度发明”全部借鉴于香港的房地产制度。

年以前，中国所有的居民住房一律由国家政策分配，根本不存在房地产交易市场。4月份，邓小平同志提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想。因此，这一年也称为：“中国房地产市场元年”；

年，政府规定：农业部管农地、建设部管城镇土地。因此，城乡之间很多问题难以协调；

年2月，国务院第次常务会议决定组建中华人民共和国国家土地管理局，负责全国土地、城乡地政的统一管理工作，属国务院；

年2月，国务院组织召开外资领导小组会议，提出用转让一部分土地的方式吸引外资，加快城市建设；

年12月，深圳市政府首次公开拍卖了一块面积为㎡、出让期限为50年的商品住宅用地。这是新中国历史上第一次进行土地拍卖；

年5月19日国务院令第55号发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，该《条例》自发布之日起实施；

年7月5日全国人民代表大会常务委员会通过并发布《城市房地产管理法》，自发布之日起实施。同年，建设部发布并施行《城市商品房预售管理办法》；

年9月8日建设部发布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，自12月1日起实施。

80年代初，经济特区成立，改革开放也进行得如火如荼。邓小平对深圳的领导讲：“中央没有钱，可以给些政策，你们自己搞，杀出一条血路来……”深圳在经过一段时间的摸索后，决定派出调研小组赴香港“取经”学习。

在香港，霍英东“一语惊醒梦中人”：“你们有土地，怎么会没有钱？钱可以从土地中来啊！”自此之后，中国大地上便如雨后的春笋一样、风风火火地搞起了独具中国特色的房地产市场（制度发明）。

制度发明一：产权年限制度

房屋建筑产权的归属年限，也就是我们通常所说的产权年限（或者房屋产权）。产权年限是根据不同的土地性质来决定的。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。其实，国家土地管理局一开始提出来的土地使用年限是50年。因为深圳在向香港学习的时候，香港还一直沿用“港英时期”就已经施行的土地批租制度。随后，中央在讨论土地转让问题时，有领导问：年限再长一些行不行？后来在制定法律的时候，就变成了最高年限70年。

1.产权年限制度的正面意义：

将土地的使用权和所有权进行分离，允许土地自由流转。从根本上解决了我国城市基础建设和市政发展资金匮乏的问题，也从体制层面（计划经济时期）解决了行政划拨土地的低效、土地资源浪费以及与市场经济体制不匹配的问题。反对作为中国经济发展的支柱性产业，对整个社会经济发展、民生改善、乃至中国崛起功不可没。

2.产权年限制度的负面思考：

由于土地使用权引起的纠纷和顾虑，主要表现在两个方面：①产权年限缩水，甚至压根儿就没有产权（小产权）；②住宅用地70年产权到期后怎么办？①产权年限缩水，主要原因是将原本不属于住宅用地的土地进行开发，并以住宅的名义进行销售，产权年限自然就不是70年。只要是住宅用地，产权年限就一定是70年。集体土地是小产权的重灾区，由于土地是集体土地，并非城镇国有土地，因此也就不存在国有土地使用权的说法了。②住宅用地70年产权到期后怎么办？这是大家普遍关心的问题。根据《民法典》（第二编物权编）第三百五十九条规定：住宅建设用地使用权届满期间，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律、法规办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照法律、行政法规的规定办理。扩展：①住宅建设用地使用权到期后自动续期，续期要不要缴费？缴多少？目前法律上没有明文规定。但是年深圳一案例确实是补缴了约0.7%的土地出让金后，将房屋的产权年限延长了20年；②非住宅的，且没有约定的，依照法律、行政法规的规定办理。规定是什么？目前还属于法律空白。3.产权年限制度从整体上来讲利大于弊。

虽然在施行的过程当中出现了各种各样的由于产权年限引起的争议和纠纷，但是依然不能磨灭它对社会发展和城市建设所做出的的巨大贡献。

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