全面解析 2016年物流地产行业市场现

物流地产为经营专业现代化的物流设施的载体，是房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。目前我国人均物流设施面积仅为美国的八分之一，其中现代物流设施占比仅3%。未来伴随零售消费升级、电商快速发展，物流地产潜在发展空间广阔。

中国人均物流仓储面积仅美国八分之一

现代物流设施占比仅3%

城市零售消费升级

电商快速发展

从物流地产的商业模式来看，包括融资、选址拿地、开发建设、招商运营和资本退出几个阶段。其中低成本融资能力、拿地选址能力及退出渠道是衡量一家物流地产商竞争力的重要指标。目前市场主流物流地产商均会成立物流地产基金，在项目初期通过基金模式放大杠杆提供资金支持，在项目后期将成熟的物流仓储项目出售给基金或第三方，实现物业销售开发收入的提前兑现和项目的轻资产运营。目前国内最大物流地产商为普洛斯，年市场份额达到55%。

物流地产商业模式

年国内主要物流地产商市场份额

年5月，万科借签约廊坊项目宣布进军物流地产，年联手黑石，成立万科物流地产发展有限公司，引入黑石为物流地产注入金融元素，便于利用基金等手段实现物流地产运营的轻资产化。年1-5月，万科新增物流地产项目7个，对应建面52.8万平米，超过年全年水平。

万科布局物流地产

万科加速拓展物流地产项目

地产开发商（万科）除本身具有的资金实力外，相比外资更具本土化优势；相比菜鸟等电商平台，具备专业化运营和拿地选址优势；相比平安不动产等其它物流地产商，具备专业化投资团队和规模化业务协同优势。从市场估值的角度来看，普洛斯年ROE为15.4%，尽管略低于万科、保利，但高于上市房企平均水平（11.2%）4.2个百分点，目前PE11.9倍，亦高于保利等传统开发商。目前我国人均物流设施面积仅为美国的八分之一，其中现代物流设施占比仅3%。未来伴随零售消费升级、电商快速发展，物流地产市场前景值得期待。

传统地产与物流地产估值及ROE对比

开发商在物流地产方面的竞争优势

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