房地产价格的影响因素。从房地产领域的几个经典理论可以看出，影响房地产价格波动的主要因素包括人口数量、收入水平、利率变动、通货膨胀率、房价预期等多个方面的变量。
事实上，由于房地产市场的复杂性，房地产价格波动与许多方面都联系紧密，有宏观层面的，也有微观层面的。因此，除了理论方面的探讨，也需要结合中国实际背景对这些因素的影响机理进行分析。
经济因素，（1）经济发展。城市经济的发展，带动经济总量的增加，拉动更多就业以及促进国际国内贸易的发展，进而使得房地产需求的数量和质量相应增加。经济发展会直接影响到房地产投资、房地产销售等一系列房地产市场指标，同时也会对房地产价格带来明显的影响。
众所周知，房地产业是宏观经济运行的重要组成部分，房地产业与多个行业息息相关。房地产业的发展离不开国民经济其它部门提供产品、市场与服务，它既与上游的建材业、钢铁业、化工业、机械工业等行业紧密相连，也与下游的金融业、装潢业、家电业等市场密切相关。
宏观经济的整体向好有利于带动房地产业的快速发展，反过来房地产业的健康发展也是经济平稳快速发展的重要支撑，可见房地产价格波动与国民经济发展水平息息相关。
（2）收入水平。居民收入是影响房地产消费的最主要因素之一，居民家庭的年收入水平决定了房地产价格的可承受能力。居民收入水平的提高能够提升购买力，增加对住宅的需求，从而推动房地产价格上涨。
随着居民可支配收入水平提高，当基本生活得到满足后，人们对住宅的刚性需求和改善性需求都将进一步增加，从而推动房地产价格的上涨。
此外，伴随收入水平提高使得家庭财富在一定程度上得以积累，为实现家庭财富的保值增值，越来越多的富裕家庭开始寻找投资机会，而在中国当前投资渠道不足和房地产价格一路上涨的背景下，人们更加偏好选择房地产作为投资品。
通常在收入水平呈现快速增长阶段，人们对未来消费的前景乐观，此时会倾向于从银行过度融资，从而增加杠杆推高房价。而在收入水平迟滞不前甚至下降时一方面减少房地产需求，另一方面在过去景气状态下积累的债务仍在，极易造成费雪所说的债务性通货紧缩，从而导致房地产价格调整。
当然，各个收入水平下的家庭群体对房地产价格的影响是有差异的。低收入群体收入增加可能很大部分需要优先用于改善吃穿等基本生活，中等收入群体收入提高会增加改善性住房需求，而高收入群体可能对投资偏好性更强。因此，两个收入水平差别较大的城市，收入变动对该城市房价影响的作用大小和程度可能并不一致。
（3）利率。理论模型和诸多经验研究都认为利率与房地产价格波动密切相关，利率也常被政府部门用来作为调控房价的重要工具。
具体来说，其作用渠道可能通过以下几个方面影响房价的涨跌：一是从成本的角度来看，利率变动直接影响到房地产开发企业的融资成本，从而改变整个房地产行业的利润水平，自然会对房地产价格产生一定影响；
二是从投资的角度来看，房地产作为一种重要的投资品，利率的变动会直接影响到抵押贷款的难易程度，从而在资金流层面上影响到房地产价格的波动；
三是从住房消费角度来看，其年成本主要是银行抵押贷款利息，因此紧缩性或扩张性的货币政策实施而改变利率水平时，会直接影响到家庭对房地产消费能力和意愿，进而影响房地产价格波动；
四是从房地产自身价值角度来看，由于房地产价值等于预期收益的现值之和，而折现率与利率的变动密切相关，所以利率的变动会通过折现率的变化而影响到房地产当前价值。综上可知，利率与房价的关系是多种因素共同作用的结果。
从理论上，一般认为房地产价格与利率呈现负相关关系。但是，在现实中利率的变化并不是孤立存在的，而是与其它经济社会现象紧密相关并且相互作用、相互影响，因此最终表现出来的利率与房地产价格的关系更为复杂，可能并不是简单的线性关系，需要结合实际数据进一步检验和分析。
（4）投资。中国开放以来的经济快速增长，很大程度上都是由投资决定的。而房地产投资在固定资产投资中占有很大比重，对促进房地产发展起到了重要作用，它是影响房地产价格波动的重要因素之一。
在未来一段时期内，固定资产投资可能仍是拉动中国经济增长的主要因素，而随着城镇化进程的持续和房地产需求的增长，房地产投资在固定资产投资中仍将占有重要地位。因此，其对房地产业的发展及其价格波动也将产生重要影响。
社会因素，（1）城镇化进程。城镇化伴随着经济发展和产业结构优化而进行，根据诺瑟姆曲线，城镇化的初期速度缓慢，而当城市人口比重处于30%-70%之间时，城镇化会有一个加速期，当城镇化率超过70%以后，城镇化速度将趋于放缓。
年中国城镇常住人口占比已超过53%，正处于城镇化快速推进阶段，这也是导致近几年中国城市房价快速上涨的重要原因。随着城市人口的快速增加，对居住和生活空间的需求也相应增长。城市人口的自然增长和迁入率，与房地产的需求量增加有着密切关系，是影响房地产需求的重要因素之一。
特别是北京、上海、广州等城市，作为经济、文化、商业中心，人口的集聚速度一直很快，由此产生的房地产需求增加现象甚为明显，成为一线城市房价持续快速上涨的重要引擎。
（2）人口状况。人口状况的各个方面也会对房地产价格产生影响，其中人口数量是最直接的影响因素，人口素质反映了需求和消费能力，人口结构则会影响住房的户型和面积，从而影响房地产价格。住房消费具有家庭性，家庭人口规模和结构的变动自然对房地产需求产生一定的影响。
受经济发展、社会观念、人口政策等因素的影响，现代家庭呈小型化、分散化趋势发展，对生活、居住空间的需求也越来越高，人口年龄结构对房地产需求的影响，表现在20-49年龄段属于房地产需求的主要群体，这一阶段对房地产刚性需求和改善性需求都很大，这一年龄群体也决定了中国房地产新增需求量仍比较旺盛。
老龄化时代的来临对住房需求也有一定的影响，如人口老龄化现象在中国各大城市越来越突出，引起对“银发公寓”的大量需求。年龄结构对消费者结构有着重要影响，不同年龄段的房地产需求存在明显的差异。
不同城市之间，人口流动也对房价产生重要影响。由于人口密度过高，土地资源供给有限等因素，也使得一线城市房地产价格处于高位。
（3）环境质量。包括自然地理环境、社会治安状况等广义的生活环境质量会对城市房价产生一定的影响。一个城市的自然和社会环境质量高会吸引更多的人来此定居，以及更多的企业来此投资，从而使得城市房地产价格提升。
反之，自然环境的恶化、社会生活环境质量不佳都会降低这个城市的魅力，使得城市对企业和居民的吸引力下降。
政策因素，（1）货币政策。货币政策有价格工具和数量工具两种：从价格工具看，利率等资金价格的变动直接影响房地产开发企业和商品房购买者的信贷成本，进而影响房地产供应和需求；
从数量工具看，货币当局通过公开市场操作、信贷规模控制等手段调节市场资金供应，会影响到房地产信贷规模，从而通过改变房地产供需状况并最终影响房地产价格。
货币政策一般通过三个渠道影响房地产价格波动：一个是利率渠道，当调节利率时，会直接影响到消费者的购房成本，从而使得部分购房者进入或退出房地产市场，房地产需求发生变化，导致房地产价格的波动；
二是信贷渠道，中央银行通过货币政策工具调整货币供应量，会改变到各商业银行的贷款能力，从而影响房地产企业的资金获取难易度，增加或减少房地产的供给，引起房地产价格的波动；
三是资产组合渠道，房地产作为重要投资资产，它和货币、股票、债券等都是投资者的投资对象，投资者根据不同资产的收益和风险等进行投资组合的选择。当央行实行货币政策调整时，会改变这些资产的特征，从而使投资者发生投资组合比例调整，进而影响到房地产市场价格的波动。
一般情况下，货币政策的实施可能并非专门针对房地产市场可能出现的波动。但不可否认的是，即使一般性的货币政策也会直接和间接影响房地产的供应和消费，进而影响到房地产价格的波动。
（2）城市公共支出。财政政策作用于宏观经济时，会直接影响到与房地产相关的市政基础设施和公共服务设施的投资。当政府采取积极财政政策而增加政府支出时，可能会扩大市政基础和公共服务设施的投入，为房地产发展提供保障，从而刺激房地产建设、增加供应。
而城市基础设施的逐步完善，以及城市教育、医疗、安全保障等的提升，又会进一步提升城市品质特征，吸引更多的企业和居民，增加对房地产需求，并影响到商品房价格。
（3）房地产行业相关政策。由于房地产行业不仅是国民经济发展中的重要行业，也与百姓基本生活息息相关，因此政府会采取一些房地产行业的相关政策来促进其健康发展。如政府对个人购买房地产予以减税或补贴，或提供贷款优惠，会导致房地产需求的增加。
结语
政府对房租的管制如固定租金限制、最低租金限制等多种形式来影响住房的供给和需求从而影响到房地产价格。政府增加保障房建设会使整个房地产市场供给变化从而对商品房价格波动产生一定影响。
